Le logement modulaire gagne du terrain alors que le nombre d'immigrants au Canada monte en flèche

Selon un rapport de 2023 de Desjardins, le Canada doit immédiatement augmenter ses mises en chantier de 50 % pour faire face à la hausse des niveaux d'immigration. NRB Solutions modulaires/Handout

Le parc immobilier du Canada est dans un étau qu'il a lui-même créé.

Selon un rapport de 2023 de Desjardins, le Canada doit immédiatement augmenter ses mises en chantier de 50 % pour faire face à la hausse des niveaux d'immigration. L'année dernière, le Canada a accueilli 437 180 nouveaux résidents permanents et prévoit d'introduire près d'un demi-million de résidents permanents chaque année entre 2023 et 2025.

Pourtant, les taux de construction actuels sont incapables de répondre à la demande prévue, laissant un manque à gagner estimé à 3,5 millions d'unités de logement d'ici 2030, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Une solution vantée est la construction hors site, également connue sous le nom de construction modulaire ou préfabriquée. Cela inclut les maisons ou les panneaux de construction qui sont fabriqués dans de grandes usines contrôlées. Une fois terminées, les sections appelées modules peuvent être rapidement assemblées sur le chantier.

Les bâtiments modulaires sont déjà populaires dans des villes comme Vancouver et Toronto, où ils sont testés comme solution à l'itinérance. Au milieu de la menace imminente d'une crise fédérale du logement, comment les maisons modulaires se comporteront-elles à l'échelle nationale ?

En un coup d'œil, les avantages des logements modulaires semblent nombreux. Les délais de construction des préfabriqués peuvent être jusqu'à 50 % plus rapides que ceux des constructions traditionnelles, a indiqué la SCHL au Globe and Mail par courriel.

Andy Berube, vice-président du développement des affaires chez NRB Modular Solutions – qui a des projets préfabriqués à Dawson Creek, en Colombie-Britannique ; Oshawa; Jasper, Alb.; et plus – convient que la construction modulaire est rapide, mais dit qu'elle n'est pas nécessairement moins chère au départ. Une grande partie des coûts économisés, dit M. Berube, provient d'horaires réduits, qui à leur tour entraînent une réduction des risques, des coûts de main-d'œuvre réduits, des problèmes météorologiques et de chaîne d'approvisionnement évités et moins de perturbations communautaires autour du chantier de construction.

Certaines entreprises, dont Nexii, basée à Vancouver, ont également créé des panneaux modulaires non toxiques, écoénergétiques, résistants au feu, aux parasites et à l'eau, ce qui peut permettre de réaliser des économies sur toute la ligne.

L'ancien maire de Vancouver, Gregor Robertson, qui occupe maintenant le poste de vice-président exécutif de la stratégie, des partenariats et de l'impact chez Nexii, affirme que son mandat lui a offert un aperçu unique des défis des bâtiments et du logement.

"Les maisons et les bâtiments sont le dernier et le seul produit que nous construisons à partir de zéro sur place - tout le reste est fabriqué", déclare M. Robertson. "[La construction] est la dernière industrie à adopter une efficacité beaucoup plus élevée et à s'éloigner de la conception personnalisée et sur mesure pour chaque unité."

Les bâtiments modulaires sont déjà populaires dans des villes comme Vancouver et Toronto, où ils sont testés comme solution à l'itinérance. NRB Solutions modulaires/Handout

Nexii a récemment achevé son 30e bâtiment et travaille sur 23 projets sur le New York State Thruway. Mais M. Robertson dit que la mise à l'échelle de la branche logement de l'entreprise a été un défi. Alors que Nexii a levé 200 millions de dollars au cours de ses premières années, la détérioration des conditions économiques a rendu difficile la recherche de nouveaux investisseurs. Le PDG de Nexii, Stephen Sidwell, a déclaré dans une interview à CNBC en 2022 que la société refusait 99% de ses prospects en raison d'un manque d'approvisionnement.

Cela mis à part, les investissements publics augmentent. Depuis 2020, le gouvernement du Canada a promis 4 milliards de dollars dans le cadre de son Initiative rapide de logement (IRH), un programme visant la construction rapide de nouveaux logements au Canada. Cela comprend plus de 10 000 logements et 3 200 unités modulaires, qui sont actuellement « à différentes étapes de construction », a déclaré la SCHL au Globe and Mail.

M. Berube dit que son entreprise a participé à un certain nombre de projets de l'IRH cette année. "Je pense que c'est une initiative fantastique pour soutenir la crise du logement", dit-il.

Pour NRB Modular Solutions, le principal obstacle à l'adoption est l'intérêt et l'acceptation de la construction hors site par les architectes et les entrepreneurs généraux. Pourtant, dit M. Berube, l'intérêt grandit, en partie à cause d'une plus grande attention politique à tous les niveaux de gouvernement.

Kevin Lee, PDG de l'Association canadienne des constructeurs d'habitations (ACCH), a également noté une demande accrue pour les maisons modulaires. M. Lee dit que l'indice du marché du logement de l'ACCH, qui tire des données des constructeurs de maisons à travers le pays, a révélé que 29 % des constructeurs à travers le Canada utilisent une sorte d'approche préfabriquée préfabriquée. Cela implique principalement des panneaux ou des sections de murs, dit-il, plutôt que des maisons entièrement construites. Au cours des trois prochaines années, 90 % des personnes interrogées envisagent une approche modulaire.

Les délais de construction préfabriqués peuvent être jusqu'à 50 % plus rapides que les constructions traditionnelles, a déclaré la SCHL au Globe and Mail par e-mail.NRB Modular Solutions/Handout

Pour M. Lee, l'innovation n'est qu'un des nombreux facteurs de ralentissement de la crise du logement. La main-d'œuvre demeure une préoccupation majeure – en particulier avec 22 % des travailleurs de la construction résidentielle de l'ACCH qui devraient prendre leur retraite au cours de la prochaine décennie. La vague d'immigration qui pourrait mettre à rude épreuve le parc immobilier du pays pourrait également contribuer à le remplir.

"Nous perdons des gens", dit M. Lee. "Nous devons compter fortement sur l'immigration pour combler certains de ces postes à l'avenir."

La plupart conviennent qu'il n'y a pas de réponse unique à la crise du logement. Benjamin Tal, directeur général et économiste en chef adjoint chez CIBC Capital Markets Inc., affirme que le Canada a besoin d'efforts concentrés entre les partenariats privés et publics pour inciter les locations construites à cet effet, encourager la recherche et le développement dans le domaine de la construction et agir rapidement pour combler les lacunes dans la pénurie de main-d'œuvre commerciale afin d'améliorer la productivité sur place.

"Je crains que la crise [du logement] ne conduise à une sorte de sentiment anti-immigré", déclare M. Tal. "Mais il ne s'agit pas du nombre d'immigrants, mais [plutôt] du nombre d'immigrants dans les métiers et la construction."

"Les nouveaux arrivants doivent faire partie de la solution", dit-il.

Depuis 2020, le gouvernement du Canada a promis 4 milliards de dollars dans le cadre de son Initiative rapide de logement (IRH), un programme visant la construction rapide de nouveaux logements au Canada. Solutions modulaires NRB/Handout